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国资出手，「停工大坑」变「重点工程」了！
这几天，网上流出一张图，图上显示，停工3年的深圳龙岗世贸深港中心，要被国资68亿收购了。
龙岗世贸深港中心，是2017年世贸239亿拿下的项目，当时计划投资500亿打造对标前海、福田CBD的综合体开发运营项目，但后来因为世贸债务问题，项目一直停工，且在23年先后两次拍卖都流拍。
今年初，龙岗的政府工作报告中，世贸项目突然作为“重点项目”被写入，且提及“由区领导挂点主持”。
所以这时候传出龙岗国资3折回收项目，预计早就在计划当中，毕竟这是一个不小的项目，一直烂尾，还是很有损城市形象的。
至于世贸，目前还疲于债务中，世贸暴雷的比较早，21年就传出信托逾期，之后就开始卖资产及债务重组，但其债务重组相当缓慢，到今年3月，其境外重组计划才宣布获得法院批准，之后生效，其115亿美元负债将延期6年，且利率也会压降5-6%。
展开剩余91%但即使如此，世贸的债务压力依然巨大，24年世贸的财报，其净负债率473.2%，现金短债比0.04。现金短债比这个数字，越大则债务支付能力越强，反之则越弱，所以世贸的债务偿还能力可想而知。
世贸之外，近期很多暴雷房企也有新消息传出。
融创近期披露其境外债未偿本金总额的75%持有人，已加入重组支持协议，这意味着之后的重组生效方案一开，其680亿元的债务就清零了，且5年内都不再有兑付压力，算是“上岸”成功了。
龙光，近期公布21笔存量交易所债券，涉及本金金额219.6亿元，重组已完成投票，这次重组一旦顺利完成，龙光预计重组境内、境外债合计约800亿。
今年2月份的时候，龙光境外债重组支持率已经超过80%，现在还要等香港法院批准。境外债和境内债都有望削减成功，现在的龙光，可以说是离成功只有一步之遥。
旭辉也在7月8日向境内债券投资人发了债券重组方案，消息称投资人对这次旭辉的方案反馈比较满意，另外，上个月，旭辉的境外重组方案也高票通过了。
连同境内债方案通过后，旭辉的债将延迟9-10年，接下来按旭辉的说法，搞收租、搞资产管理，旭辉就能够活下来了。
其他的房企，时代中国境外重组方案已获得90%债权人投票，金轮天地债务重组方案也通过了，接下来是聆讯，另外富力、正荣、中梁、当代、佳兆业、奥园、禹洲、远洋、绿地、金科、协信远创等多家房企也表示债务重组将重整获批。
当前这个节点，不管是融创也好，还是其他房企，生存就是两大核心点：债务风险化解能力以及存量资产盘活能力。
那么21年销售榜上的前30强房企最近怎么样呢？
根据榜单排名，我们依次来看一下，先看TOP10房企。
首先是碧桂园，过去一年负债减少2194亿元，目前总负债9846亿，资产负债表高达95%。
今年碧桂园依然在积极化债，境内债4月已经展期了一批，境外债截至6月30日，75%的持有人已经加入了重组支持协议，这个方案落实，碧桂园又能减债116亿美元（832亿人民币）。
但销售层面，成绩依然不好，今年上半年碧桂园整体销售额168亿元，销售跌幅35%，远高于行业14%的平均水平。
有意思的是，碧桂园虽然债台高垒，现金流承压，却在文旅板块上开疆拓土，5月以来，不到一个月的时间，碧桂园就拿下了三个商业运营项目，今年一共拿下4个。
但过去三年，碧桂园的商业运营服务收入并没有增长，22年这一块的收入还有12.9亿元，24年已经跌到6.3亿元。碧桂园对此的态度是，随着债务重组，经营回归正轨，商业运营也会迎来爆发式增长。
只能说，碧桂园的操作堪称商战现实主义魔幻教科书，一句话，债多不愁，虱 多不痒。
其次是万科，过去一年总负债减少1549亿元，到今年一季度，万科还有负债9141亿元，资产负债率73.5%。
万科的短期债务压力比较大，总债务里面，一年以内到期债务1583亿，短债占比43.8%，23年这一数据还是19.5%。
万科境内债务剩余期限，数据来源：wind
但万科账面资金只有755亿元，根本无力偿还，所以今年万科一直在找深铁借钱，借了大概210亿。
销售端也非常严峻，上半年，万科累计销售额687亿，同比跌了46%，直接腰斩。
这跟万科的土储分布也有关，万科有一半以上的土储在西南、东北、西北和华中地区，而它在长三角、珠三角等一些核心区域的土储却很少，所以万科想靠销售回笼资金是很难的。
其实还是判断失误，这一点23年万科管理层会议上，他们自己也承认过，所以现在只能靠借钱活下去。
但背后有个爸爸支持，万科还是没啥大问题，只是这个化债的过程确实有点艰难。
然后是保利，央企背景有绝对的优势，成绩单相当优秀，上半年依然是百强房企销售额排名第一，这个成绩保利已经维持第三年了。
但拉长周期看，“榜一”的成色明显下降。近三年，保利的净利润依次是183.20亿、120.57亿、50.01亿，分别同比下降33%、34%、58%。
目前保利的存量有5280万平米，按照今年上半年700万平米的消化速度来算，还得卖个3.8年，库存压力很大，但保利还在疯狂拿地，去年拿了37块，今年已经拿了26块，在各房企中排名第一。
但保利整体的债务情况并没有好转太多，近两年短期债务明显上升，现金流又开始减少，现金短债比已经接近1了。
虽然作为央企，融资渠道，资金成本上面有优势，但也不足以抵消市场下行带来的压力。
总之，保利现在的挑战是，如何在追求规模的同时，保住利润。如果不能找到一个平衡点，继续让利润下滑，就算保住了“销冠”的位置，也只是面子工程。
恒大就不说了，已经破产清算了，旗下资产也正在加速处置，最近恒大汽车地块也被政府无偿收回。
中海目前已经丢掉了“利润王”的头衔，但中海依然在扩张，去年拿地金额排名第一，今年拿地金额排在第二，而且手里有不少地王，中海这是在赌高端市场。
招商，这两年很谨慎，尽量少拿地，同步裁员，包括这两天被爆出的“撤区”，24年招商的毛利率（14.6%）和净利率（2.3%）已经创了历史新低，招商现在的应对策略，算是对未来市场的一种悲观吧，毕竟现在内外部环境都一般，没人敢笃定房地产能复苏到什么程度。
相对来说，最从容的是华润，24年的净利润（256亿）差不多是中海（157亿）的两倍，所以取代中海，成为新一代“利润王”，这也跟华润是几大业务板块，比如地产销售、商管类业务多轮驱动有关。
龙湖，依旧稳健，截至24年底，净负债率51.7%，现金短债比1.63，但仍然受到行业整体下滑带来的巨大冲击。上半年龙湖全口径销售额349亿，较去年同期的511亿，下滑了32%，所以目前龙湖非常审慎，今年只拿了4块地，24年只拿了9块。
另外，25年也是龙湖的偿债高峰年，预计到期债务302.4亿元，占总债务比例17.2%，所以当前的龙湖也是有压力的。
再来看一下top10之后的房企情况。
金地目前业绩下滑非常厉害，24年营收753.44亿元，归母净利润亏损61.15亿元，同比降788.54%，今年上半年全口径销售额172亿元，同比去年的361亿元降了53%，直接腰斩。但金地应该没有太着急，去年金地付了200亿的债，已经过了偿债高峰期，今年仅剩5.6亿的债没有兑付，压力很小。
绿城现在的情况是，销售数据好，负债指标也不错，这两年也持续在拿地，上半年新增货值排名，保利第一，绿城第二，规模增长非常快。
但也因此产生了巨大的存货包袱问题，24年绿城已竣工待售物业货值为450亿，比18年增了309%，这些老存货因为新规产品的冲击，很不好卖，导致了绿城高周转的加速。
最近几年，绿城一直在搞极限冲刺，拿地开盘时间卷到百天以内，甚至在大本营杭州，有项目首开时间直接缩短到55天，也就是两个月不到的时间，完成从拿地到开盘。回款快，交付也快，工程质量难免出问题，所以现在很多人吐槽绿城的产品。
金茂这几年也在拼增量，近几年房企货值增量排行榜显示，金茂拿地的行业排名从20年的第25位升到24年的第8位、今年上半年的第6位。
金茂拼增量是想通过做大增量，带动存量，目前金茂存量问题非常严重，一个统计中，金茂竣工存货占总存货24年已超45%，远超其他典型房企。已竣工未售存货，因为新规产品的冲击，很多都去化缓慢，这个部分占比高，也意味着资产整体流动性和质量堪忧，所以金茂才想着做优增量，盘活存量两条腿走路。
金茂拿地爆发，包袱问题比较小，主要是金茂擅长做高端，现在高端市场是有空间的。债务方面，净负债率67%，还在高位，但现金储备308亿，可以覆盖一年内到期的216亿债务。
新城控股，现在情况很危急，上半年的销售榜单，新城控股已经跌出了前30，而且今年的债务压力非常大，一年内到期的短期债务超过123亿，但手上的现金已经不到103亿了，最近新城控股正以高达11.8%的利率发美元债融资，预备借新还旧，勉强维持着。
建发房产也是压力大，除了去化难，其主要问题是过去圈地太猛，存量多，据官方统计，建发现有土储中，71%都是2021年7月以后拿的，21-24年，计提并表存货减值损失将近百亿。另外其短期债务占有息负债的占比也在提高，不过目前建发还能应对。
滨江，依然是优秀的好学生，今年上半年，销售额几乎没怎么跌，去年上半年是582亿，今年是528亿。24年末，滨江扣除预收款后的资产负债率57.88%，净负债率0.57%，现金短债比3.58，每一项指标都优秀得吓人。滨江安全垫这么高，本质上还是坚持杭州主场，坚持高品质。
中国铁建，虽然是央企，不过目前日子也不好过，主要也是前几年拿地比较多，现在不得不面对市场下行带来的压力，前阶段甚至还爆出了全员降薪的消息，说明确实是在过苦日子了。另外，中铁建短期偿债压力比较大，现金短债比为0.403，现金缺口还有253亿，总体在央企中的表现很一般。
雅居乐，因为销售下滑得厉害，现在还在亏损，去年雅居乐房地产项目销售额155.1亿元，同比降65.8%，净亏损175亿元。今年上半年也是一样，销售额还在下滑，整个上半年只有51.7亿元，在手现金及现金等值项目仅42.32亿元，今年还是雅居乐的偿债大年，共有383.26亿的债要还，所以现在雅居乐的日子非常难过，到处都是窟窿，去年光裁员就裁了40%，今年还在继续裁，另外也还在卖资产。
另外30强房企里没有的佳兆业也说一下，今年佳兆业的债务重组多项计划都获得了相关计划债权人的批准，广州和珠海的项目也相继复工了，但这不代表佳兆业渡过了危机，一是目前佳兆业的债务规模比较大，且短期偿债压力非常高，到24年末，佳兆业总借款1350.74亿，其中88%为短期债务（约1181亿元），但其账面资金仅6.98亿元，严重资不抵债；二是其销售端也不给力，24年合同销售额同比大降64.27%至80.57亿元，亏损扩大至约292.3亿元；今年上半年佳兆业的销售额也仅35.2亿元。这些对债主及等着交付的业主们，可都不是好消息，今年佳兆业也被爆出因为房子质量问题与业主产生矛盾。
其他没有提到的，这里就不再赘述了。
总体的局势就是，出险房企还挣扎于自救，实力房企仍拼命抢占市场份额股票配资平台下载，但大家所面临的困境依然严峻。
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