净利降三成，高管7亿年薪引争议10倍股票配资，贝壳董事长急捐4亿
本文自南都·湾财社。
采写 | 南都·湾财社记者 邱永芬
编辑 | 王琦璋
身陷天价薪酬的舆论风波之下，4月17日，贝壳董事会主席、首席执行官及控股股东彭永东宣布拟捐出900万股A类普通股。按当日收盘价计算，该捐赠金额（4.40亿元）已超出其2024年披露年薪总额（4.007亿元），相当于额外支出近4000万元。
这是贝壳上市以来最大单笔高管捐赠，也是贝壳对此次年薪舆情的紧急应对。
公告显示，这笔捐赠，在承担相应的纳税义务后，50%的税后资金将用于居住行业服务者及其家庭成员的医疗健康福利，50%的税后资金将用于应届毕业生等租客群体的租房帮扶。而前者，正是以贝壳公司最大主体人员为代表的地产服务人员。
天价年薪的眼球刺激
在公众眼里，以往高薪行业如金融、房地产、互联网、游戏等，在这几年都有不同程度的调整。部门裁撤，员工优化，高管降薪……对比之下，近日引发热议的“贝壳高管7亿年薪”，刺激了公众神经。
数据显示，2023年，贝壳董事会主席彭永东年薪 7.13 亿元，执行董事单一刚5.29 亿元。2025年3月18日发布的贝壳财报，未显示二人2024年薪酬数据。
对比地产公司高管，万科郁亮在担任董事会主席的2024年，因业绩暴跌，年薪仅为33.6万，同比2023年的127万减少73%，即使在2017年-2020年的高位时期，郁亮年薪也在千万级而非亿级。
作为房屋中介服务平台，在中国房地产整体下跌的这几年，贝壳高管的薪酬走出了逆市高薪的行情，一时引发多方讨论。
舆情发酵后，4月17日，贝壳发布2024年年报，也披露了高管的薪酬。对比2023年，两位高管年薪也降了四五成。
贝壳方面称，2022年5月贝壳香港上市时，根据联交所的上市规则，具有同股不同权(WVR)架构的公司，WVR持有人(即超级投票权持有人)的股份所对应的经济利益占比不得低于10%。贝壳具有此架构，且上市前超级投票权持有人之一贝壳董事会主席、首席执行官及控股股东彭永东持有的权益相对较低。
因此，为了满足该上市规则的要求，在联交所批准的前提下，公司向彭永东授予限制性股票。该限制性股票，在会计规则上采用“直线摊销法”（即按固定期限平均确认费用），因此在每年的“股权薪酬”科目产生了较大数额，但并非一般理解的年薪。
2024年，贝壳增收不增利，净利润下降三成，联合创始人、董事会主席、执行董事兼首席执行官彭永东2024年年薪减少45.2%，为4.00708亿元，联合创始人兼执行董事单一刚年薪减少56.6%，为2.99485亿元。
俩高管三年年薪，相当于三成净利润？
剥去天价年薪外壳，真实的贝壳却是上市五年，有两年净利润亏损，有一年净利润下降三成。
2020年，贝壳在美上市首年，其司净利润27.78亿元。但在2021年和2022年，贝壳接连亏损5.24亿元、亏损13.86亿元，直到2023年，才实现净利润暴增到58.89亿元。
2024年，贝壳营业总收入创新高，达到934.57亿元，较2023年增加20.2%，但净利润却较2023年下降30.8%，为40.78亿元。
如此算来，贝壳在上市这五年，净利润总共是108.35亿元，平均每年的净利润大约是21.67亿元。
由于创始人左晖在2021年去世，当前的掌门人彭永东这一年开始接任，高管年薪也自这一年可从公开渠道获悉。在2021年至2024年，贝壳的净利润总共是80.57亿元。而从年报披露的薪酬可见，仅彭永东和单一刚两名高管这四年总共年薪就达29.2331亿元，相当于拿走了36.3%的净利润。
若以赴港上市这三年（2022年至2024年）计算，三年间贝壳净利润共85.81亿元，两名高管三年年薪分别是15.87亿元，11.83亿元，则相当于合共拿走32.3%的净利润。
急捐900万股值4.4亿
事实上，贝壳高管的年薪，一开始和别的房企没什么两样。
2021年5月接任董事长之后，这一年年报披露的，彭永东总薪酬为847.8万元，与彼时国内的龙头房企高管没有太大区别。
巨变发生在贝壳于2022年赴港上市之后。贝壳于2022年5月5日根据2022年股份激励计划向彭永东授出超7182万股受限制股份，向单一刚授出近5387万股受限制股份。该等受限制股份不可转让，不得出售、质押或以其他方式处置，且无权收取已付股息。有关限制将以每年取消部分限制的方式于2022年5月5日起五年内全部取消，须董事会薪酬委员会决议批准。
正是凭借这些受限制股份，彭永东和单一刚实现从百万年薪进阶到亿元阶层：2022年薪暴涨至4.74亿元和3.55亿元；2023年激增至7.13亿元、5.29亿元；2024年减薪后仍实现4.00708亿元、2.99485亿元。
细看两名高管的年薪构成，当中占比最大的是“股份支付薪酬费用”。以彭永东为例 ，股份支付薪酬费用在2023年为7.00526亿元，在2024年为3.88942亿元。究竟这笔费用如何发放到高管个人手中？是否每年可以全部到手？截至发稿前，贝壳未就此回应南都湾财社记者。
某香港上市房企高管告诉南都湾财社记者，他亦持有职任公司一定比例的股权，这部分股权亦被纳入财报的薪酬中披露，但在当下市场，“有可能到手并非财报所披露的数字，但具体可能还因公司情况而论”。
若在年报中不计入“股份支付薪酬费用”，彭永东2024年的年薪为1176.6万元，单一刚的年薪为777.8万元，仍然狂甩2024年一众房企高管几条街。
而在舆情声浪迭起中，4月17日，贝壳发布自愿性公告，披露彭永东拟捐赠900万股A类贝壳普通股，在承担相应的纳税义务后，50%税后资金将用于居住行业服务者及其家庭成员的医疗健康福利，50%税后资金将用于应届毕业生等租客群体的租房帮扶。以当日收盘的51.95港元/股计算，对应捐赠金额约4.68亿港元（约合人民币4.40亿元），相当于把他2024年的年薪捐了，还再掏了4000万元。
自贝壳上市以来，彭永东未曾出售、转让或以其他方式处置过其实益拥有的公司的任何股份。贝壳2023年年报显示，截至2024年2月29日，贝壳共有3591120879股，当中彭永东持股为5.1%，有22.8%的投票权，以此计算，相当于彭永东共有183147165股。
在此次捐赠后，仍有1.74亿股，以4月17日的港股价格51.95港元/股计算，相当于彭永东仍持有股票价值约90.47亿港元，约合人民币85亿元。
50万经纪，促成约一成全国新房交易
贝壳的前身为链家。24年前，2001年底，左晖在北京安贞桥下开出第一家链家门店。十年之后，2011年，一线城市开启限购，北京房产经纪机构关店约1400家，链家却推出“真房源”，并逆市扩张到720家店，市场份额上升至36.5%，从而成为北京最大的中介“头子”。
从2011年起，链家进入南京、成都、青岛等城市，更从2015年起与北上广深杭蓉六个重点城市中排名前列的中介品牌达成合作或兼并，奠定今日中国最大的中介平台的地位。在此基础上，贝壳从2018年开始成立，直至今天坐拥50万名经纪人。
截至2024年12月31日，贝壳平台上共有499937名经纪人及51573家经纪门店。2024年，贝壳新房业务和存量房业务的净收入达到618.5亿元，相当于每名经纪人年均创收12.37万元，月均创收10309元。
经过扣除平台和店东分润后，假设经纪人实际个人分润按60%计算，经纪人年均收入约为7.42万元，月均收入约为6185元。对比之下，彭永东2024年含股权收益的年薪大约是贝壳经纪人平均收入的5399倍。
2024年，贝壳的总交易额达到33494亿元，较2023年增加6.6%。当中存量房交易的总交易额为22465亿元，较2023年增加10.8%；新房交易的总交易额为9700亿元，较 2023年下降3.3%。
中国房地产市场在2024年告别十万亿市场，全年新建商品房销售额为96750亿元，这意味着全国有10%的新房交易由贝壳促成。
贝壳的多面争议
作为市占率领先的平台，贝壳面临的争议主要集中在：对内，在当前促成房地产交易越来越难之下，贝壳的一部分经纪人或无底薪，而2022至2024这三年其分佣及薪酬占净收入比例则在下调：存量房业务这三年分佣比例约为60%、52.8%、56.8%；新房业务分佣比例为76.4%、73.4%、75.2%。
对于合作店东，普遍利润率在10%至15%之间。广东一家贝壳店东展示今年某月的成本可见，当月收佣约15万元，当中平台费支出约7.8%，经纪人佣金支出约73%，店东到手约11%，月入1.8万元。
对外，黑猫投诉显示，当前关于贝壳的投诉达到1200多条，涉及好房好赞、渠道费等等。小红书等社交媒体上，也有贝壳经纪人压价卖房，套路房主和买家，交易被连带增收贷款服务费，被骗返佣，捆绑销售圣都团（家）装业务等投诉。
在新房端，多家房企营销负责人告诉南都湾财社记者，贝壳的一家独大已造成行业出现“垄断”迹象，贝壳要求高额佣金（新房渠道佣金比例或高达4%-10%，远郊更高）、快捷结佣等行为，“想抗拒，却又无法拒绝，只能被动承受，因为他们几近垄断了市场”。为化解这一矛盾，这几年很多楼盘都推出全民营销，甚至以提高全民营销佣金，鼓励销售返佣给买家。
在二手交易端10倍股票配资，从贝壳收取买卖双方合计3%的佣金，到不买“好赞好房”服务就不积极推售房子等现象，也被消费者所不满。
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